沁园还顶着申花天花板5.4万，最后一幢高层值得买吗？|选房指南No.140
前几天，绿城建发·沁园最后一幢高层领出预售证。这次加推一共120套房源，建筑面积约135㎡，精装均价54000元/㎡，装标6000元/㎡。
哪怕传言闹得沸沸扬扬，这张预售证，还是宣告了沁园高层价格维持不变。
传言从何来？
7月，首开杭州金茂府最后3幢高层加推，高层均价约4.8万，价格依旧不变。而同一个申花板块，同样是精装，沁园的高层均价却是5.4万。
两者之间价差如此之大，传言甚嚣尘上，有人称沁园的均价将会重回4.9万，也有人称年后买房的客户将退还差价。
正如去年沁园首次开盘的高层曾一度传闻要卖5.6万元/㎡以上，最终却一刀砍在了4.95万元/㎡的亏本价上一样，这次的传言依旧只是传言。
去年10月，拿地19个月的沁园首开，40766元/㎡的楼面价却只批出了4.95万的均价。虽是当时申花的天花板，却仍无利润可言。
今年年初，高层加推时均价调整为5.4万，跳空涨价5000元/㎡瞬间成为全城热点。彼时就有购房者担心这是否意味着市场开始回暖，房叔当时的观点是：
沁园这个项目本来就是因为限价被压制在之前的价格中，不然不可能卖不到5万/㎡的价格，但是哪怕是现在这个价格，也不见得贵。这个情况只能说高价地的限价有所放松，跟整个市场是否会涨价、是否回暖没有关系。详情可点击《沁园上涨5000元/㎡还能不能买，紧邻主干道噪声测评 |选房指南No.92》了解。
在购房者眼中，沁园作为今年的第一涨，备受关注，甚至可以说是“凡沁园必新闻”。它顶着申花的天花板，也是杭州房价的风向标。这之后，古翠隐秀、融信远洋厘望NEO1，均以这个价格为参照领出预售证。
沁园虽然涨价，但去化却一直不错，一个主要原因在于购房者似乎达成了一种共识：沁园首开价格过低，即便涨价，仍然具备性价比。
哪怕这次加推户型增大，总价有所增高，后台也一直有购房者在问，沁园能不能摇？
毕竟沁园前两次高层开盘中签率都不算高，分别是38.8%、29.4%，开盘当天全抢光。更何况，这是沁园最后一幢高层，若是错过，以后就只能选择总价更贵的洋房。
再加上绿城品质不错，一直深受杭州人信赖，曾有网友戏称“当你不知道买什么房的时候，买绿城就对了”足见其地位。
这个项目所处申花，周边配套也好，生活氛围浓厚。
沁园周边次新商品房为主，地铁步行可达。唯一遗憾的是沁园属于拱墅区，无法享受一路之隔的西湖区宝俶塔实验小学申花校区的相对优质学区。其他的信息还可以参考房叔此前的推文：
《精装性价比，古翠隐秀完胜绿城沁园，其它方面呢 | 房叔跑盘No.07》
《申花割肉 沁园5w-低开 金茂府即将放量加推 |选房指南No.37》
其实能不能摇，对比一路之隔的赛丽绿城慧园就可以了，慧园小户型挂牌价5.5万元/㎡起，而沁园有着新产品、新品质、新装修，不出“意外”的话，后期在二手房的表现肯定会比慧园强。
沁园的这个价格，虽说没太大的价格优势。但是，它的价格和产品比较匹配，又不需要冻结资金，房叔建议有改善需求的购房者抓住这沁园最后的高层先参与摇号吧，摇中再纠结。
绿城建发沁园选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲沁园鸟瞰图
摇号房源：7#
主力户型：约134㎡、135㎡
无房户倾斜：20%
均价：精装54000元/平，含装修标准6000元/㎡
验资门槛：无房无贷存款证明180万，其他情况为360万
登记时间：2019.08.12—2019.08.14
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：杭州绿城申润置业有限公司
拿地时间：2017年1月19日
拿地楼面价：40766元/㎡
销售价格：均价54000元/㎡，其中装修标准6000元/㎡
装修改造费：3000元
车位售价：49万/个
车位选购时间及付款方式：选房当天，可按揭
| 周边新房售价 |
融信万科古翠隐秀上期均价54000元/㎡
融信远洋厘望NEO1上期均价54000元㎡
| 周边二手房售价 |
赛丽绿城慧园 7月成交价54653元/㎡
景瑞申花壹号院 挂牌均价51951元/㎡
产品介绍 →
项目规划：总建筑面积约7.6万㎡，由4幢高层与6幢洋房组成
交房时间：预计2021-06
房屋朝向：朝南
单层层高：3.05米
楼间距：最大54米
小区物业：绿城物业
容积率：2.4
得房率：约76%
精装亮点：新风系统、全屋地暖、墙布装修
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：步行道路、婴儿港（虾龙圩河）
南：2幢6层建筑、圣东街
西：步行道路、石桥港（东环河）
东：丰潭路、路对面为住宅区
| 公路交通 |
东距丰潭路 约15m，连接留石快速路、萍水街、余杭塘路等
北距申花路 约120m，衔接古墩路、紫荆花路、莫干山路等
| 轨道交通 |
地铁2号线三坝站 约880m
地铁5号线萍水街站约830m
| 小区内部配套 |
约7200㎡中心花园、儿童主题区、健身房、游泳池、服务中心（售楼处改造）
| 周边购物配套 |
城西银泰 约650m
印象城购物中心 约1.5公里
铂澜大象城 约2.8公里
大悦城购物中心 约2.7公里
拱墅万达广场 约3.1公里
| 周边学校 |
保俶塔实验学校(申花路校区) 约525m
学军小学 约1.1公里
大关小学 约478m
锦绣中学 约986m
浙江大学紫金港校区 约1.7公里
| 周边医疗 |
浙江省口腔医院城西分院 约828m
艾玛妇产医院 约654m
浙江省立同德医院 约2.9公里
| 生活 |
亲菜市场 约917m
中国工商银行 约255m
中国建设银行 370m
| 公共配套 |
奇妙人类博物馆 约700m
申花公园 约525m
和睦公园 约2公里
兰里公园 约2.6公里
| PART3 |
楼幢位置
7号楼北侧为虾龙圩河，可看到水景资源。
7号楼东侧设有非机动车停车点，低楼层可能会受到噪声影响。
| PART4 |
户型介绍
134方四房两厅两卫→
位置：7号楼中间套
套数：60套
总价: 约607万-751万
优点：三开间朝南、U型厨房、阳台面积大
缺点：书房面积小
135方四房两厅两卫→
位置：7号楼西边套
套数：20套
总价: 约654万-787万
优点：三开间朝南、通透性好、U型厨房、阳台面积大
缺点：书房面积小
135方四房两厅两卫→
位置：7号楼中间套
套数：20套
总价: 约617万-751万
优点：三开间朝南、u型厨房、阳台面积大
缺点：衣柜正对主卫，易受卫生间潮气影响
135方四房两厅两卫→
位置：7号楼东边套
套数：20套
总价: 约625万-772万
优点：三开间朝南、通透性好、阳台面积大
缺点：衣柜正对主卫，易受卫生间潮气影响
| PART5 |
一房一价&噪声测评
需要一房一价可私聊房叔
| PART6 |
选房建议
约135方选房建议 →
考虑因素：
所处位置：7#楼。
采光因素：南面建筑最高为8层，从第9层开始采光没有遮挡。
噪声因素：东边套噪声较大、楼层越高噪声越大。
价格因素：17、19层售价最高，2层售价最低
户型因素：边套通透性好
特殊性价比楼层提醒：
18层、13层、14层，楼层优，价格与10-11层相近，无相关“忌讳”的购房者可选择此三层。
选择建议：
由于7号楼临近河道，楼层越高视野越好，所以优先推荐高楼层。同时，噪声测评结果显示西边套比东边套安静，西边套高楼层能看到西侧河景，所以优选西边套。中间套的选择主要参考价格因素，价格较低则优选。
第1选择：20-5层，从高往低选，优选西边套、东边套，次选中间套：从2单元1号室-1单元2号室-3单元1号室-2单元1号室
第2选择：5-3层，从高往低选，优选西边套、东边套，次选中间套：从2单元1号室-1单元2号室-3单元1号室-2单元1号室
第3选择：21层，优选西边套、东边套，次选中间套：从2单元1号室-1单元2号室-3单元1号室-2单元1号室
第4选择：2层，优选西边套、东边套，次选中间套：从2单元1号室-1单元2号室-3单元1号室-2单元1号室
-END-
文/由着你来 编辑/由着你来
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（8月版）
活动截止时间：2019年8月14日9:00
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